О коммунальной терминологии и путанице в её толковании. Часть 2
В предыдущем выпуске мы говорили о таких понятиях, используемых в различных нормативных документах и регламентирующих деятельность в сфере ЖКХ, как «внутридомовые инженерные системы» и «внутриквартирное оборудование». В настоящем выпуске речь пойдёт о помещениях и их видах, жилых домах.
Согласно п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ Жилым помещением признаётся изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.)
В ст. 16 ЖК перечисляются виды жилых помещений: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната, и далее следуют их определения: Жилым домом признаётся индивидуально-определённое здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (п. 2 ст. 16 ЖК РФ), Квартирой признаётся структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (п. 3), Комнатой признаётся часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (п. 4).
В ст. 17 ЖК говорится о назначении жилых помещений и пределах их использования, независимо от их вида: п. 1 Жилое помещение предназначено для проживания граждан, п. 2 Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нём на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение, п. 3 Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств. В п. 4 перечисляются в общем виде правила пользования жилым помещением: Пользование жилым помещением осуществляется с учётом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утверждёнными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Подробно правила пользования жилыми помещениями изложены в Постановлении Правительства РФ №491 от 13 августа 2006 г. Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность государственным органом, контролирующим соблюдение этих правил, является Государственная жилищная инспекция Ростовской области.
К сожалению, в Жилищном кодексе ничего не говорится о многоквартирных домах (МКД), в которых проживает подавляющее большинство жителей наших городов. Ответ на вопрос, какие жилые дома относятся к многоквартирным, а какие нет, излагается в п. 6 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 №47, утверждающим Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Согласно ему многоквартирным домом признаётся совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
Нежилое помещение в многоквартирном доме помещение в многоквартирном доме, которое не является жилым помещением и общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Т. е. к таким помещениям следует относить встроенные помещения магазинов, объектов общественного питания, коммерческих фирм и т. п. Но к ним не относятся лестничные клетки и площадки, вестибюли, колясочные, чердачные и подвальные помещения и т. д., так как они входят в состав общедомового имущества.
Домовладение жилой дом (часть жилого дома) и примыкающие к нему и (или) отдельно стоящие на общем с жилым домом (частью жилого дома) земельном участке надворные постройки (гараж, баня (сауна, бассейн), теплица (зимний сад), помещения для содержания домашнего скота и птицы, иные объекты).
Таким образом, принципиальным отличием МКД от домовладения является не площадь, не этажность, а наличие общедолевого имущества (фундамент, подвал, кровля, прилегающая территория и т. д.), которым в соответствии с жилищным законодательством распоряжаются все собственники жилых и нежилых помещений дома.
Владимир Компаниец,
руководитель общественной приёмной
Донской вещательной корпорации
по вопросам ЖКХ и трудовому законодательству.
