Глава Главгосстройнадзора: «Хотим очистить Московскую область от всех незаконных строений»
Главное управление государственного строительного надзора Московской области сегодня ставит перед собой приоритетную задачу по борьбе с самовольными строениями — данная проблема актуальна для всех муниципалитетов Подмосковья. Также надзорное ведомство проводит серьезную работу по профилактике правонарушений на рынке долевого строительства. Начальник Главного управления государственного строительного надзора Московской области Артур Гарибян рассказал порталу mosreg.ru о том, как надзорное ведомство борется с безответственными застройщиками и самовольными постройками, а также о практике применения новшеств закона о долевом строительстве.
Как получить заключение о соответствии застройщика требованиям ФЗ-214 в Подмосковье>>
— Артур Петросович, какие направления надзорной деятельности ведомства окажутся приоритетными в 2019 году?
— Для нас важно в первую очередь сохранять эффективность текущей надзорной деятельности на строящихся объектах, так как в этом году мы планируем переход на более современные стандарты работы.
Что касается приоритетов, они останутся прежними – во-первых, борьба с самовольными строениями, поскольку с августа 2018 года вступили в силу изменения в Градостроительный и Гражданский кодексы Российской Федерации, и надзору теперь подлежат все объекты вне зависимости от их параметров, в том числе объекты индивидуального жилищного строительства. Мы начали эту борьбу и будем продолжать.
Во-вторых, оптимизация контроля за долевым строительством с учетом прошлого опыта. Сегодня мы строим работу на принципах предупреждения негативных ситуаций еще на стадии строительства объектов, чтобы не реагировать на последствия, когда уже появились обманутые дольщики, а действовать с опережением.
Как оформить справку об участии либо неучастии в приватизации муниципального жилья в Подмосковье>>
— Как в Подмосковье контролируют долевое строительство жилья и что изменилось после внесения поправок в федеральное законодательство?
— Нужно отметить, что Подмосковье занимает в стране первое место по объемам жилищного строительства. В Московской области порядка 2000 объектов, строящихся с привлечением средств граждан. К таким объектам относятся не только многоквартирные дома, но и малоэтажное жилье. Проблемными признаны на сегодняшний день 49 объектов. Еще есть порядка 65-70 объектов в Подмосковье, где не ведется строительство либо ведется низкими темпами, пока официально не признаны проблемными, но взяты на особый контроль.
Что касается вступивших в силу изменений в Федеральный закон № 214-ФЗ, который регламентирует отношения между дольщиками и застройщиками, они принесли ряд важных новшеств. Во-первых, появился принцип «один застройщик – один проект». И пока застройщик не завершит предыдущий объект, он не сможет начать реализацию нового проекта, привлекая деньги других граждан. Раньше застройщики могли буквально плодить новые стройки.
Не менее важное новшество – установление банковского контроля за финансовой деятельностью застройщика при проведении расчетов с использованием денежных средств участников долевого строительства. Застройщик, технический заказчик и генеральный подрядчик обязаны иметь специальный расчетный счет в уполномоченном банке и совершать расчеты между собой только с использованием этого счета. На сегодняшний день 33 из 400 застройщиков, которые в рамках долевого строительства отчитываются о своей деятельности в областной Главгосстройнадзор, не открыли специализированные счета в уполномоченных банках. В отношении этих компаний в Росреестр направлены уведомления о приостановке деятельности по привлечению денежных средств граждан. Таким образом, они лишены возможности заключать новые договоры долевого участия на реализуемые проекты.
Как дольщикам получить госуслугу о признании их пострадавшими при строительстве жилья>>
— Расскажите подробнее, какие новые стандарты в работе появятся?
— Новые стандарты формируются в связи с изменениями в законодательстве о самовольных строениях и долевом строительстве. В первую очередь будем оптимизировать процессы выявления и фиксации фактов самовольного строительства. О выявленных объектах мы уведомляем муниципальные власти, которые принимают одно из двух решений: снос либо приведение объекта в соответствие с требованиями закона. Муниципалитеты также разрабатывают дорожные карты по реализации принятого решения.
В сфере долевого строительства будем анализировать деятельность застройщиков на всех этапах реализации проектов. Рынку долевого строительства предстоит переход на проектное финансирование и внедрение эскроу-счетов, которые начнут открывать граждане-дольщики в уполномоченных банках и где будут аккумулироваться их деньги на весь период строительства. Доступ к данным средствам будет заблокирован до полного исполнения обязательств застройщика перед гражданами.
Для контроля за реализацией этих механизмов мы и будем разрабатывать и применять новые стандарты работы. Нужно понимать, что периода турбулентности при переходе на счета эскроу не избежать. В Подмосковье организован штаб, основной задачей которого является подготовка застройщиков к новым условиям проектного финансирования, выявление проблемных вопросов при реализации проектов, оказания практической помощи. Поэтому мы призываем застройщиков не ждать 1 июля 2019 года, когда эта норма станет обязательной для всех, а уже сегодня прорабатывать свои проекты с банками, получать проектное финансирование и работать с эскроу-счетами.
Помимо этого, мы стремимся к открытости результатов нашей работы и автоматизируем все рабочие процессы. Сейчас активно сотрудничаем с ЦИАН – крупной площадкой поиска жилой недвижимости, где есть возможность заблаговременно информировать и оповещать граждан о надежности застройщиков и состоянии их проектов. Также работаем над созданием мобильного приложения, с помощью которого бдительные граждане смогут оповещать Главгосстройнадзор о нарушениях, оставлять свои жалобы и предложения.
Как получить в собственность арендованное муниципальное имущество в Московской области>>
— Сколько объектов капитального строительства находится под надзором ведомства? Какие?
— По состоянию на конец 2018 года поднадзорных объектов 2170 – цифра в течение года меняется, в зависимости от того, сколько объектов было введено в эксплуатацию в срок и сколько новых объектов попало под надзор ведомства. В их числе на сегодняшний день порядка 1975 многоквартирных домов, более 260 соцобъектов, свыше 150 промышленных, 190 торгово-административных, порядка 140 объектов логистического назначения и примерно 360 объектов линейной и коммунальной инфраструктуры.
При этом выявляемые самовольные строения составляют отдельную категорию.
Как перевести помещение из жилого фонда в нежилой в Подмосковье>>
— Сколько среди поднадзорных объектов жилых и нежилых зданий?
— Под надзором ведомства сегодня находится около 1000 жилых объектов и порядка 1200 – нежилых. Но хочу отметить, что Главгостройнадзор осуществляет надзор не только за строящимися, но и за эксплуатируемыми объектами, предполагающими массовое пребывание людей. С 2006 года одним из направлений нашей деятельности является надзор за эксплуатацией объектов повышенного уровня ответственности, таких как аэропорты, большие торговые центры, ФОКи и т.д. На сегодняшний день под надзором ведомства 252 объекта повышенного уровня ответственности: 145 торговых центров, 98 спортивных сооружений, 6 аэровокзалов, 3 административных здания. Мы осуществляем надзор за правильностью ведения эксплуатационного контроля собственниками и эксплуатирующими организациями таких зданий.
Как согласовать перепланировку жилого помещения в Подмосковье>>
— Как осуществляются проверки технического состояния таких зданий?
— В первую очередь инспекторы проверяют исполнение мероприятий по эксплуатации зданий в соответствии с разработанным и утвержденным положением о технической эксплуатации. Особое внимание уделяется состоянию строительных конструкций, соблюдению требований по безопасной эксплуатации объектов, а также по поддержанию несущих, ограждающих и строительных конструкций в работоспособном состоянии. Кроме того, своевременно должен проводиться мониторинг состояния конструкций здания.
После трагического происшествия в ТЦ «Зимняя вишня» в Кемерове при проведении плановых проверок Главгосстройнадзором особое внимание также уделяется состоянию противопожарной защиты несущих и ограждающих конструкций здания, эксплуатационному состоянию эвакуационных выходов, пожарных лестниц, дверей, наличию и состоянию указателей движения. Дополнительно практически на всех поднадзорных объектах проведены внеплановые проверки зданий на предмет состояния конструктивных элементов, путей эвакуации, работы инженерных систем и электрооборудования.
Как официально сдать квартиру в Подмосковье>>
— Сколько нарушений на строящихся объектах выявлено в 2018 году?
— За 2018 год инспекторами выявлено более 11 800 нарушений, застройщиками устранено порядка 9100 из них. Причем более 900 различных нарушений выявили на соцобъектах, среди которых и неудовлетворительное состояние строительной площадки, и отклонения от проектной документации и технических регламентов.
— Какие меры применяются к нарушителям?
— После выявления нарушения составляется протокол об административном нарушении, затем выдается предписание об устранении этого нарушения в определенный срок. Когда срок предписания истекает, мы выходим на очередную проверку. Если застройщик за это время не устранил все нарушения, составляется новый протокол и выдается новое предписание со сроком устранения нарушений.
За прошлый год по всем фактам выявленных нарушений на строительных площадках оформлено 1539 протоколов об административных правонарушениях на общую сумму штрафов свыше 154 миллионов рублей.
В случае неоднократного невыполнения застройщиком предписания мы вправе обратиться в арбитражный суд с иском о приостановлении его деятельности на срок до 90 суток.
Предоставление земельного участка в Подмосковье через торги в собственность или аренду>>
— Сколько проверок в год/месяц проводится? Плановых и внеплановых?
— Ежемесячно инспекторы проводят порядка 750–780 проверок. Например, за 2017 год провели порядка 9000 проверок, из них плановых – 6500. За 2018 год проведено свыше 8600 плановых проверок и порядка 3180 – внеплановых. При этом необходимо индивидуально работать с результатами каждой проверки: составлять протоколы и предписания, отправлять на рассмотрение, привлекать к административной ответственности нарушителей, осуществлять контроль и т.д.
— Насколько снизился процент нарушений благодаря проверкам?
— Согласно статистике, за 2018 год нам удалось уменьшить количество нарушений на 35% по сравнению с 2017 годом.
— Сколько рейдов по выявлению самостроев проведено за последнее время? Какие результаты?
— В рамках контрольно-надзорных мероприятий нами проводятся плановые и рейдовые осмотры территорий. В работе на сегодняшний день более 1500 объектов, из которых более 750 обладают признаками самовольности. На 470 объектах проверки завершены, по остальным 280 объектам они еще идут. Часто возникают сложности с установлением собственников построек и других данных по объекту, в связи с чем мы направляем запросы в областной Росреестр, ГУ МВД России по Московской области и другие органы власти.
Наша практика показывает, что большое количество самостроев на территории Московской области связано с отсутствием правовой дисциплины у лиц, осуществляющих строительство. В основном незаконно возводятся магазинчики, маленькие торговые центры, придорожные кафе – это тот сегмент, где строительство ведется физическими лицами. Однако среди выявляемых самостроев могут быть и объекты жилого назначения – наша задача заблаговременно это пресечь.
Оплата налога на имущество физлиц в Подмосковье: порядок начисления и льготы>>
— Как определить, законное строение или нет?
— Законность строения определяется наличием разрешения на строительство и соблюдением градостроительных норм. Если объект построен без разрешения – он незаконный. Бывает, что разрешение на строительство выдано, но объект строится с отступлением от тех или иных граднорм: нарушен вид разрешенного использования земельного участка или постройка неправильно размещена на его территории. В этом случае объект также может быть признан самовольным.
— Как можно узаконить такие постройки, какие процедуры предусмотрены?
— Закон предоставляет два варианта решения этой проблемы – приведение в соответствие требованиям закона либо снос. После того как самострой выявлен и подтвержден, в органы местного самоуправления нами направляется соответствующее уведомление (статья 222 ГК РФ). Затем органы местного самоуправления обращаются в суд с исками о сносе или приведении объекта в соответствие.
При отсутствии градограничений администрация может своим постановлением принудить собственника — физическое либо юридическое лицо привести объект в соответствие нормам. В некоторых случаях для этого требуется обследование конструкции на предмет безопасности.
Такой механизм уже работает – мы направили уведомления в органы местного самоуправления о приведении в соответствие либо сносе 470 объектов. Все это делается для того, чтобы очистить Подмосковье от тех строений, которые размещены с нарушением градостроительных норм.
Как добиться пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости в Подмосковье>>
— Где находится наибольшее количество выявленных самостроев?
— На сегодняшний день наибольшее количество самостроев выявлено в Ленинском районе и в городских округах Истра и Мытищи. Это так называемая «красная зона». Надо сказать, что в муниципалитетах ближнего пояса самостроев априори больше, так как тот же Ленинский район или Одинцово экономически более привлекательны.
— Есть ли такие объекты, по которым принято решение о ликвидации уже в этом году?
— Процедура выявления, подтверждения самовольности и принятия решения занимает достаточно продолжительное время. После получения нашего уведомления у органов местного самоуправления есть 20 дней для принятия решения узаконить или снести объект. За этим следуют длительные правовые процедуры.
На сегодняшний день решения судов о сносе объектов уже приняты в отношении двух объектов в Ленинском районе и одного объекта в г.о. Щелково. Еще по четырем объектам (три из них — в Ленинском районе и один — в г.о. Жуковский) судом принято решение о приведении объекта в соответствие требованиям градостроительного законодательства.
Куда в Подмосковье пожаловаться на аварийное состояние балкона>>
— Какую работу ведомство проводит с администрациями муниципальных образований по вопросу самостроев?
— Было принято решение о проведении вебинаров с представителями муниципалитетов, где обсуждаются вопросы относительно правовой базы и механизма реализации процедур по ликвидации незаконных построек. По каждому случаю регламентируется порядок приведения объекта в соответствие с установленными требованиями или разрабатывается проект организации работ по его сносу.
На сегодняшний день мы провели уже 10 онлайн-встреч и продолжаем такой формат общения в еженедельном режиме.
— Сколько за 2018 год поступило обращений граждан через «Добродел»?
— В 2018 году в Главгосстройнадзор поступило более 6000 обращений от граждан через «Добродел». Они связаны с законностью строительства, долевым строительством и недостатками содержания строительных площадок. Тематика долевого строительства появилась на «Доброделе» не так давно, с августа 2018 года. С этого же времени Главгосстройнадзор начал обрабатывать такие запросы на «Доброделе», и просрочек с ответами мы стараемся не допускать.
Обновленный портал «Добродел»: как отправить жалобу>>
— Сколько жителей Подмосковья числится на сегодняшний день в реестре пострадавших дольщиков?
— Реестр пострадавших граждан работает на основании приказа № 560 Минстроя России. В подмосковном реестре сегодня находится более 10 300 граждан.
Хочу отметить, что государственная услуга по включению (исключению) граждан в реестр переведена в электронный вид. Это сделано для удобства граждан, чтобы люди могли в любое время и без очереди подать через региональный портал госуслуг необходимый пакет документов и в течение 14 рабочих дней получить результат. С момента перехода на электронное обслуживание услуга стала более доступной – к нам поступило около 8000 заявлений от граждан.
Кроме того, в свое время было принято решение опубликовать реестр пострадавших граждан на сайте ведомства и сделать его деперсонализированным, чтобы защитить информацию о личных данных. Теперь каждый гражданин по определенному идентификатору может осуществить поиск по реестру и убедиться, включен он или нет.
Как работает Центр сопровождения торгов Московской области. Инфографика>>
— Как происходит электронное взаимодействие – сколько документов подано через госуслуги и МФЦ в 2018 году? Как много застройщиков пользуются таким способом подачи документов?
— С начала 2018 года в Главгосстройнадзор поступило более 10 400 документов от застройщиков через региональный портал государственных услуг. В их числе более 1000 – о начале строительства, еще свыше 1000 извещений об окончании строительства, более 800 касаются выдачи заключения о соответствии, более 1600 извещений – об устранении нарушений. Также мы получили порядка 280 уведомлений о возобновлении строительства. Кроме того, застройщики через портал госуслуг направляют ежеквартальную отчетность – за 2018 год к нам поступило более 1000 заявок на проверку этих документов. Все эти услуги давно переведены в электронный вид – и именно наше ведомство не только в Московской области, но и в стране в целом первым осуществило цифровизацию своих услуг.
По сути у нас нет ни одной бумажной услуги, мы работаем посредством электронного взаимодействия. В бумажном виде остается только процесс протоколирования. Такой формат удобен как ведомству, так и застройщикам.
Как установить сервитут на земельный участок в Подмосковье>>
— Часто ли компании пренебрегают обязанностью представить исполнительную документацию?
— Исполнительная документация представляется всеми строительными компаниями, поскольку они понимают, что в противном случае выдача заключения о соответствии объекта невозможна. После подачи извещения о начале строительства объект становится нам поднадзорен. В случае утери исполнительной документации по поднадзорному объекту она заменяется техническим обследованием сооружения, что не противоречит законодательству.
Что можно узнать о многоквартирном доме в Подмосковье на портале госуслуг>>
— Сколько строящихся поднадзорных объектов оснащены видеонаблюдением? Влияет ли это на количество проверок?
— В этой части мы работаем в рамках программы «Безопасный регион», и на сегодняшний день более 100 объектов оснащены системой видеонаблюдения. Из них 75 объектов – в стадии строительства. Мы стремимся к тому, чтобы каждый объект строительства на территории Московской области был оснащен видеонаблюдением. Те застройщики, которые хотят работать на территории Московской области с соблюдением всех норм, адекватно реагируют на подключение к системе «Безопасный регион». Стоит отметить, что там, где застройщик устанавливает камеры видеонаблюдения, мы сокращаем количество плановых проверок, т.к. имеем возможность отследить динамику строительства, выявить те или иные проблемы на участке и сделать выводы. Сокращение количества проверок стимулирует застройщиков к установке видеокамер.
Страхование квартиры в Подмосковье: стоимость, размеры выплат и страховые случаи>>
— Растет ли качество построенного в Подмосковье жилья? Какая тенденция наблюдается по итогам 2017-2018 года?
— В 2018 году в Подмосковье введено порядка 4,9 миллиона кв. метров жилья в многоквартирных домах. В 2017 году этот показатель достиг 5,5 миллиона кв. метров.
Если говорить о качестве вводимого жилья, я бы отметил здесь положительную динамику. Например, в 2018 году мы выявили 11 800 нарушений против почти 18 000 нарушений за 2017 год. Это говорит о том, что подход к качеству строительства у застройщиков меняется к лучшему.
Как Подмосковье решает проблему обманутых дольщиков>>
